这些房子,可能沦为“贫民窟”、“城中村”!

2019-12-17    作者: 成都新闻网编辑部    来源:刘晓博    阅读:

没有房子怎么办?建! 房子旧了怎么办?拆! 建+拆、买新房、住新房就是多数中国人的楼市观。 但事情正在发生逆转。最近两年,国家已经在为后城镇化时代做准备了。一方面,三条线变得越来越刚性;另一方面,抛出了收缩型城市的概念。 所谓三条线,就是生态红线、

  没有房子怎么办?建!

  房子旧了怎么办?拆!

  “建+拆”、“买新房、住新房”就是多数中国人的“楼市观”。

  但事情正在发生逆转。最近两年,国家已经在为“后城镇化时代”做准备了。一方面,“三条线”变得越来越刚性;另一方面,抛出了“收缩型城市”的概念。

  所谓“三条线”,就是生态红线、永久基本农田保护线、城市边界线。即便是北上广深,也要被“三条线”严格约束,城市不能无限制扩张了。至于人口流失的“收缩型城市”,城市建成区面积还要变小、收缩。

  所以,中国不可能无限制的让城市扩张,不断建新房。未来,二手房交易占比将大幅提升。事实上在北上深等城市,二手房交易量已经超过房屋交易的7成!

  这时候,一个重要的问题出现了:楼龄,最终会怎样影响房价?哪些楼盘很有可能沦为“贫民窟”、“城中村”?

  1、高层住宅,风险最大!

  对于房地产行业来说,有一个概念非常重要,这就是容积率。所谓容积率,就是总建筑面积除以地块面积。比如一块1万平方米的土地,上面建设了4万平方米的建筑,那么它的容积率就是4倍。

  中国人善于把简单的事情复杂化。本来非常简单的容积率,现在也复杂起来。因为政府有权规定哪些面积不计算容积率,并用“不计容面积”来鼓励一些项目和开发商。一般来说,地下空间、建筑物的尖顶、阳台的部分等,不计入容积率。这个问题比较专业,我们这里不详细讨论。

  反正有一个基本规律:高层住宅小区,容积率一般比较高。在北方,可能是2.5到3.5倍容积;在南方,可能是3到6倍。比如在深圳,目前住宅用地容积率的起点就是3.2倍,不能低于这个数值。在深圳的城中村改造项目里,容积率达到6到8倍的,很常见。

  为什么费了半天口舌,来说容积率?因为容积率决定你的房子“有几条命”!

  如果你买的是多层小区,容积率比较低。那么恭喜你,你的房子“多了一条命”。也就是说,如果将来小区老化了,比较容易旧改。

  而高层住宅(或者总容积率偏高的小区),就很难有拆除重建的机会,因此就“少了一条命”!

  旧改的基本逻辑是:让开发商来投资、接盘,承担全部建设费用、风险,也获得最终的利润。利润从哪里来?只能从“拆除重建”过程中增加的面积(容积率)来实现。

  换句话说,政府允许旧改项目“提高容积率”,才换来开发商来的接盘,商业旧改(棚改)的模式才能成立。

  比如一个小区占地1万平方米,之前是多层小区,容积率是2倍,总建筑面积2万平方米。旧改变为高层小区,容积率提升到4倍,总建筑面积4万平方米。原来住户旧改之后,按照1:1.2倍增加补偿面积,回迁房占去了2.4万平米,那么开发商在这个项目上获得了1.6万平方米的可售面积,可以卖了回本、获利。

  如果没有“增加容积率”的空间,商业化的旧改(棚改)就很难进行。

  想想看,如果你的高层小区原来就是“旧改项目”,目前容积率达到了6倍。如果三五十年之后希望旧改,难度就非常高。如果继续增加容积率到10倍、12倍,居住的压迫感非常强烈,而且交通压力巨大,城市规划也不允许。

  事实上,到目前为止全世界还没有一个国家,遇到如此严重的高层住宅老化问题。而中国即将面对——10年之后,这个问题就将非常突出!

  这些老化的高层住宅,慢慢会跑输大盘,最终成为中低收入阶层汇聚的地方,成为中国式的“贫民窟”。当然,这种“贫民窟”比印度、巴西的“贫民窟”档次高很多,但居住的舒适感将完全消失。

  比如在深圳火车站附近,那些早期建设的高层住宅,目前价格普遍在3万到5万之间,虽然地铁、商业配套堪称一流,位于传统的市中心,但已经被中高端人群抛弃。

  这些30年前深圳特区最风光的住宅,目前只有南山、福田高档住宅均价的六分之一到五分之一,即将被光明区住宅全面赶超。

  由于实施“开发商旧改”的可能性偏低,所以未来高层住宅只有两条出路:

  第一,政府补贴、业主缴费,对建筑物进行局部的翻新、维护;

  第二,政府补贴、业主缴费,聘请承建商对建筑物拆除重建,面积、户型、每家的位置保持不变。

  事实上,即便第一种方式难度就非常大。换一部电梯,如果让每户出几千块钱,就可能搞不成。所以,第二种方式能落实的可能性几乎是零。

  那么问题来了:如果你买的是高层住宅,你应该在什么时候“逃离”?

  这要看房子的配套,以及自身的管理,这两方面都极其重要。如果高层住宅配套有一流的中小学学位,而且不用抽签直接可以获得,那么足以“一俊遮百丑”。这时候,大家买的主要是学位,而不是房子。至于房子能不能住,都无关紧要。想想看,北京连“过道房”都可以卖出天价,你高层住宅怕什么?

  如果学位一般,只有一流的地铁、商业配套,其实是无法阻止“落花流水春去也”的。深圳火车站附近的高层,就是非常好的案例。因为不仅仅房子在老化,片区也在老化。

  但需要指出的是,学位也可能老化。即便未来获得学位的方式不变化,一个持续缺乏年轻人流入的片区,其原来一流的学位会退化。而持续有人口流入的区域,学位则会进化。比如深圳近年来,南山区、宝安区学位排名不断提升,而罗湖区缓慢下滑,就是最好的例证。

  物业管理本身,也严重影响房屋的价值。好的物业管理,可以让房子在25年内都跑赢大盘,或者不掉队。但坏的物业管理,可以让高层住宅5年就变得面目全非。

  所以,如果你生活在“有持续人口流入的大城市”,买的是高层住宅。一般来说,20年左右要换一次。换到新的、当红的片区,买新的住宅。也就是说,你这辈子要保持自己有2次换房的能力,这样就无忧了。

  至于老破小的多层住宅,因为容积率低因而“多了一条命”。未来旧改、棚改几率大增。但还需要注意,第一,这小区占地面积不要太小,如果低于1万平方米,很难单独旧改(棚改),需要跟旁边项目捆绑,难度就会大增。第二,小区下方最好不要有地铁直接穿越,如果有的话旧改成本大大提升。

  但如果在收缩型城市,人口不断流失,即便多层小区旧改难度也很大,因为完全没有必要了。

  2、90%的别墅都是坑

  中国人都有别墅情结,但事实上别墅90%是低效资产,或者说是坑。

  原因很简单,别墅的配套往往不好。如果你按照我一再强调的“800米内有地铁+1.5公里内有大型商业综合体+学位中等偏上”来对照,极少有别墅符合这种条件。

  部分市中心“高层+多层+别墅”的小区里,偶尔有几套联排或者独栋,往往也跑输大盘,为什么?除了视野差、潮湿多蚊虫,还是因为别墅是小众资产,能拿出几千万上亿来买别墅的,也不太愿意住二手房。

  事实上,在日本也出现了别墅跑不赢公寓式住宅的现象。比如日本流行的“一户建”就涨不过市中心配套好、服务好的公寓式住宅。现代家庭在变小,生活节奏在变快,别墅显然跟时代“脱节”了。

  在中国,别墅还有一个重要陷阱:乱搭建。

  当你自己乱搭建的时候,一定感觉很爽:房子面积增大了,功能多了,而且还实现了风格的“个性化”。但大家一起乱搭建,别墅小区很快就变成了“城中村”——几年之后,就变成了穿“百衲衣”的叫花子模样。

  我曾目睹过深圳、天津等城市,很多个别墅小区最终沦为“城中村”的模样。那感觉,真的是酸爽。将来卖二手房的时候,需要接盘人有强大的心理素质才行。

  所以,管理不到位、可以随意乱搭建的、配套差的别墅,轻易不要买。

  其实在买房过程中有很多讲究,而“一失足”往往成为“千古恨”。一套买错了的房子,不仅可能套你半辈子,还可能让你倾家荡产。

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