乱买房的恶果!

2019-12-24    作者: 成都新闻网编辑部    来源:柯谈    阅读:

现在这个社会的可怜之处就在于,判断一个人的能力和阶级,只需要问他住哪个小区就可以了,如果再能弄清楚他房子有几套,基本上就可以把一个人定性了。 因此导致过去20年里大家都在拼命的买房,不仅是买给自己住,更是买给别人看。 现在大家的思维定势已经变

  现在这个社会的可怜之处就在于,判断一个人的能力和阶级,只需要问他住哪个小区就可以了,如果再能弄清楚他房子有几套,基本上就可以把一个人定性了。

  因此导致过去20年里大家都在拼命的买房,不仅是买给自己住,更是买给别人看。

  现在大家的思维定势已经变成,只要买房就是赢家。那你是只见贼吃肉,没见贼挨打。我知道很多在牛市里同样惨败的买房案例,比如以下这位苏州吴江的粉丝朋友,他的买房经历,让我感到深深的惋惜和同情:

  毫无争议,苏州是2019年上半年全国楼市最红的城市,这位朋友在房价暴涨后的最顶点6月份买下了一套191平的顶层复式,总价400万,其中只有70万是自有资金,130万是亲友外债,还有200万房贷。

  最近他无比懊恼和焦虑,陷入了深深的悔恨和自责之中。他不仅背负巨额债务,还在苏州房价最高点接盘了一套有明显硬伤的房子,更可悲的是苏州市区限售5年,这套房子想拋都抛不掉。

  他曾经在今年6月份付完买房定金之后,过来咨询过我,我的建议是5月份苏州已经开始调控,纯投资不宜追高,即使买进也要高位站岗多年。最终,他舍不得放弃定金,只能买进。 结果买完之后的7月份,调控再次升级,苏州楼市彻底趴下,横盘至今。

  实际上,按照他的经济实力,高点买进也并非灭顶之灾,公积金还贷压力不大,外债130万也只需要节衣缩食几年即可还清。但最大的问题是,他在大牛市之中,冲动买下了一套有硬伤的房子。

  导致他此次失败的购房经历主要有以下3点原因:

  一、不看政策、不听党话

  今年初小阳春过热之后,4月19日政治局会议重提房住不炒,7月30日政治局会议重磅提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

  而高烧的苏州上半年被多次点名之后,在5月11日迎来首次调控,规定工业园区和高新区新房3年限售、园区二手房5年限售,紧接着在5月15日再次收紧,规定工业园区的学位政策从5年调整为9年,5月16日,再次对吴江区土拍进行限价。

  也就是说在这位朋友下定金买房之前,苏州已经调控了3次,政策的转向他根本不知道,政府的决心他根本看不到 。在这个时候顶风作案,苦果只能自己吃!

  果不其然,在他付完款产证还没拿到时,7月24日,苏州祭出了最大的调控杀器:市区、昆山、太仓非户籍限购社保1年变2年,新房3年二手房5年的限售扩展到了全市6区,也包括他买房的吴江区。至此,苏州楼市彻底熄火。

  最终,他精准的踩着调控的节奏,顺利的把房子买在了最高点,完美的诠释了接盘侠的真谛!

  二、跟风投资

  我曾经一再的告诫大家,买房切记要做发现机会的人,而不是被告知机会的人。等到周边大爷大妈全都知道要买房的时候,就为时晚矣。

  这位朋友在苏州都涨了近半年之后,才稀里糊涂的看了一套房,不经思考的冲动付了定金。

  为买房而买房,人云亦云,跟风投资的思想,千万要不得!

  过来人告诉大家一句真理:当民怨和民愤达到高潮的时候,就是政府即将出手之时,所有行业都是如此。所以,真正的风口都是在逆向操作,机会总是少数人掌握!

  三、入坑凤变冰

  这位朋友买房时就是被崭新的漂亮的装修吸引,完全忽视了房子本身的缺陷。他虽然当时也纳闷房东为何新装完就要卖,但是丝毫没有起疑心。

  我之前专门写过:新装修的房子出售,90%都是坑! 一定要小心,正常房东不会在花费大量的时间和金钱装修之后,就立刻改变主意出售,这里面一定有猫腻。

  结果的确如此,这位朋友入住后才发觉房子设计不合理,更为严重的是两个卧室紧靠电梯井 ,噪音扰民,而且完全无法消除。这才是这位房东费尽心机想要蒙混过关的关键所在。

  我曾经告诫过大家,买房买的是地段、学区、房型和环境,对于装修、家电家具这些干扰因素完全应该直接忽略。

  买房时,再好的装修也要按照毛坯来买。同样,你在卖房时,企图把装修费加在总价里也是枉费心机。  

  买卖二手房讨论装修的,不是外行就是企图忽悠外行。

  接下来谈谈这个房东的智慧之处:

  一、牛市卖房

  这位粉丝的房东,才是真正的高手。他卖房的时机选择的天衣无缝,在最高点抛掉了手中的烂房。

  正如我在《2020年小阳春购房大法!》里教大家的方法:如果你手中有品质差的房子,一定要在年后的小阳春之时,趁乱出手,在大家的抢房热潮中蒙混过关,抛给外行接盘侠。

  牛市卖房的奥秘不仅在于房价高,更在于在房价上涨的行情下,没有理性可言,能抢到房子就是万幸,根本没人关心房子是否有缺陷。

  二、凤变冰

  我非常认可一句话,也是在我刚工作时,领导教导我的一句话:你不能骗人,但可以选择不说!

  房产买卖亦是如此,当别人问你房顶是否漏水时,如果真漏你必须如实告知,否则就是欺诈。但是你可以不主动告诉他下水管不通。

  通过装修吸引购房者,喧宾夺主、声东击西,转移购房者的注意力,掩盖房子的缺陷,这招很合理。而这位朋友自己没有能力发现电梯井的噪音问题,房东是没有义务主动告知的。

  凤变冰,说白了,就是高手对小白智商的降维打击,因为能被装修吸引的买房者一定都是外行。

  最终,我建议这位朋友耐心等待限售到期后,把这套房子装修的更加富丽堂皇,如法炮制,在房价上涨时,抛给下一个小白。毕竟苏州楼市潜力还是不错的,只是他需要经受5年的煎熬而已。

  以上这个失败的案例告诫我们,时机的把握和房子的选择是何等的重要,接下来,我就详细谈谈当下的时机和选房策略:

  01

  

  大涨和大跌都是陷阱

  上图是以二手房价为依据的冰山指数,能比较客观的反应一座城市的楼市行情,比统计局的70城指数靠谱许多。

  在2019年1-11月涨幅排名中,大涨top5是苏州、南通、宁波、洛阳、沈阳,大跌top5是青岛、贵阳、潍坊、济南、天津。

  切记一句话:大涨和大跌都是陷阱,目前这10座城市都不能买!

  大涨的城市,明年有两种选择:

  一种是维持现在的高压调控政策。比如苏州,从5月11日至7月24日,四次收紧调控,目前已经彻底横盘,不仅放松遥遥无期,而且就连楼市不景气的下辖县级市张家港,企图取消2年限售救市,都遭遇打脸一日游。

  另一种就是可能会出台调控压制房价。比如南通,是从今年小阳春开始大涨,在上海“第三机场”、沪通高铁,北沿江高铁等融入大上海的利好之下,全民抢房,火爆至极。但南通主要是以本地刚需和改善觉醒为主,也包含少量苏州调控外溢的投资客。

  总之,这些今年大涨过的城市,在明年宽松大背景下,还是以高压为主,房价以调整为主,即使个别小城会偷摸松绑下,也无济于事。

  毕竟没有跌过的城市根本不可能有动力再次反弹!珍爱生命,切莫追高!

  大跌的城市,明年一定会放松调控。

  比如网传11月28日青岛城阳区和黄岛区已经以引进人才之名变相放松了限购。10月15日天津宝坻和滨海的两个中关村园区,对承接北京非首都功能项目职工取消了限购,可以直接买房。

  但目前,青岛和天津根本没有止跌的迹象,贵阳、济南、潍坊,同样还在下跌之中。看不见底的城市,都是投资禁区!

  总之,目前大涨和大跌的城市,都不能买,当下最有价值的是那些跌至底部且已经开始触底反弹的城市,比如深圳、东莞、上海、厦门。这4座城市应该是这轮先行启动的标杆。 如果你有房票,赶紧入手,如果没有房票,那就尽快创造!

  02  

  选房的陷阱

  以上这个案例是一个粉丝朋友发给我的。虽然我看到听到的买房故事太多了,但还是惊讶于这位小白的愚昧!

  绝大多数时候,看似悲惨的命运,其实都是自己的愚蠢造成的。

  这位香河的小白犯了4个重大错误:

  一、没有见到房产证原件,没有见到房东本人,就付掉23万,这绝对是奇葩中的奇葩。

  二、签合同时就付掉全部中介费的人,连中介都会背地里笑他白痴。连中介费都不会砍价不懂分期的人,买房只有被宰的命。

  三、没有房东全权委托公证手续的情况下,和中介签合同,鬼知道你买的是谁的房子啊?说你是给中介捐款来的,毫不过份。

  四、在付定金之前就应该做的产权调查,至始至终都没有做,活该被人坑。中介本身有绝对义务去交易中心打印产调,但是碰到零经验的买房小白,他们通常是能省则省。

  以上这位咨询我的朋友,我表示深深的同情,他2013年买的北京商住公寓,现在成了烫手山芋。如果当时买住宅,现在应该涨了2倍,而他的商住却赔了70万而且还卖不掉。

  2017年3月26日,北京市住建委发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》之后,火爆至极的商住房瞬间冰封,目前成交量相对高峰期下跌90%,房价几乎腰斩。

  目前北上广深杭州南京等大多数一二线城市都在限制商住房的交易。全国范围来说,只有深圳、长沙、宁波三个城市商住房可以落户,其它都不可以,即便如此,在这三个城市也是要首选住宅。

  上面这位朋友,我给他的建议是赶紧在年后小阳春卖掉,不要犹豫和不舍,不管价格多少都要抛掉,现在北京的行情,正是抛掉商住择机入手住宅的时期。

  选房挑房是个系统工程,知识点和技巧非常繁多。但作为一个经验不足的小白来说,首先要谨记的一点就是:害人之心不可有,防人之心不可无。

  除此之外,就是要尽可能多的积累防坑技巧,哪些房子不能买,哪些手续不能少,都要了然于胸。

  03  

  20%的成功者

  一次成功的置业,无非就两点:时机和选房 。其实也是宏观和微观,二者缺一不可。

  据我多年实战的观察和统计,能同时踏准时机和选对房子的人在买房者中不会超过20% 。当然也有一部分人二者都错。

  选错时机,同时又选错房子,这种恶果,怪不得别人,只能自己承受!希望大家都能成为前20%的成功者,切莫让“一失足”酿成“千古恨”!

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