投资房产时的这种坑,能让你亏到怀疑人生!

2019-12-11    作者: 成都新闻网编辑部    来源:青驿    阅读:

1 这一天,深圳的天气风和日丽。明哥正在中心区域商圈的星巴克喝咖啡,正在感叹人生正好时,一个衣冠楚楚、西装革履的地产中介人员,上来搭讪。 也许是我俊朗的外表吸引了他,让他误以为我是个有钱人。 也许是我脸庞上吹弹可破的皮肤,让他误以为我少不更事

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  这一天,深圳的天气风和日丽。明哥正在中心区域商圈的星巴克喝咖啡,正在感叹人生正好时,一个衣冠楚楚、西装革履的地产中介人员,上来搭讪。

  也许是我俊朗的外表吸引了他,让他误以为我是个有钱人。

  也许是我脸庞上吹弹可破的皮肤,让他误以为我少不更事。

  他想不到,自己将要接受这个人,将近一个小时的灵魂洗礼。

  交锋正式开始了。

  他拿出一张精美的广告册,指着上面的楼盘,眼睛放大后盯着明哥的双眼,开始问候:

  “哥,听说过佳兆业地产公司,在罗湖区的明星楼盘:「新世界大厦」,要开盘了吗?”

  那一刹那,明哥从肉体到灵魂,仿佛被他看了个通透。逃无可逃,避无可避,只能装作一个纯洁无瑕、少不更事、静待洗脑的无知少男,接过广告册,开始端详。

  三代商圈共筑国际消费中心、 国际摩天都会、汇聚强租赁需求高净值人群、掌控人潮所向;

  绝版户型、精装准现楼、65%阳台配置率、奢享4平米阳台空间、超低门槛入主关内、商住两用、理财臻品!

  光是这些华丽的词语,扑面而来的土豪气息,就能把人给征服了,更加不要提广告册上镀金镶边的效果图。

  在那一刻,自制力不强的人,就仿佛看到了一个毫无风险、坐等收钱的暴富机会,送上门了。

  这几年大环境不好。原来在金融行业总部,开口闭口谈几个亿规模生意的,现在都在卖理财产品;原来在互联网贷款公司做前台的漂亮美女,现在各种休闲场所里的手法,炉火纯青了;原来从互联网大厂里,一腔热血辞职创业的,现在又灰溜溜地求大厂给个回流的机会了。

  钱越来越难赚了。明哥没想到,还有置业这种方式,可以让人躺着赚钱,不由得多看了几分钟广告册。

  中介帅哥见到明哥已经入戏了,就仿佛一个退休大爷在水库边钓鱼了半天,终于感受到浮标被水下不明生物扯动的力量。

  突然,明哥好像想起了点什么,用很轻的话语反问了一句:

  这是住宅,还是公寓?

  他本来已经把西装往外掀开,准备散热,张开了嘴巴,正想口吐莲花,没想到眼前这个无知少男,一下子抓住了问题的本质,就把口中的唾沫又咽了回去。

  不过他不死心,一眼瞅准眼前的这个人,在深圳打拼多年,现在还无立锥之地,再不买房,女朋友就要摊牌分手。拿捏好这类人的焦虑,正好是中介的拿手好戏。

  总价低,只需要300万;

  不限购、不限贷;轻松上车一线城市;

  商业配套一流,租金回报高。

  “这么好的机会,开盘那天还需要靠抢,才可能中签的。”他的眼里,先是惋惜,再是诱惑。

  “既然这么好,你们开发商自己留着,出租出去,坐等收钱,不是更好吗?为啥要卖给我?”

  明哥话刚一出口,那一瞬间,他突然瘫倒下来,眼神散光,四肢无力,嘴里说不出话来了。

  2

  这个中介,宣扬的一线城市的「公寓」类型房子的优点,有错误吗?

  完全正确。

  但是,明哥依然以为,投资「公寓」,是人一辈子能够遇到的几个大坑中,会亏到怀疑人生的最大一个坑。

  那是因为,在明显看得到的优点的背后,投资公寓后要面临的几个深坑,个个都要投资者的命。

  我们先来说说,「公寓」这种奇葩的房子,是如何诞生的。

  按照我国在房地产相关的法规,并没有「公寓」这种类型的土地性质,或者楼房性质。

  严格来说,只有居民「住宅」和商用「办公楼」,前者是70年产权,到期后可续期;后者是50年产权,到期后无偿收回,或者高额续期。

  那「公寓」,就如同一种怪胎,表面上看,居于「住宅」和「办公楼」之间,但是实质上,是建立在商业用地之上,本来应该用来建立「办公楼」,却被建立的居住性质房子。

  「公寓」的根本性质,依然是商业用途的「办公楼」,可以用来作为写字楼、酒店、商铺,等。

  那么,既然不合规,为什么开发商们,屡屡推出各种公寓楼盘入市,并且大张旗鼓地销售呢?

  说白了,这是开发商们在投机取巧的产物,或者是中国特殊房地产市场,针对死板的城市规划政策的“自动矫正机制”下的产物。

  在城市规划学里,地方政府每卖出一块区域的土地,就要求开发商们必须配套开发住宅、商业、医院、公立学校。凡是没有全部满足的已开发楼盘,统统会被市场称之为:配套不成熟。

  之所以会有这种规划,也很好理解。只有配套成熟了,这块区域才能有足够的写字楼来承载企业迁入,让置业的居民就近上班,孩子就近入学,老人老有所医。区域发展的整个生态体系就建立起来了,当地的税收也就上去了,可持续发展就能进行下去。

  然而,蓝图都是美好的,现实却很残酷。

  如果盖好了不同性质的房子,集聚在一块,区域人气和生态就可持续发展了,那这世界上就不需要经济学科了,人人都可以做经济学家。

  事实上,当大批楼房拔地而起后,城市的产业经济却极有可能跟不上。首先要有其他城市或者区域的企业,陆续迁入,其次要有商铺经营者发现人流量旺盛,来做生意有利可图,再次要考虑学校和医院的成熟度。

  其中最难的是第一环,也就是企业要入驻写字楼,商业气氛要起来。但是,这几年实体经营的大环境,每况愈下,发达的电子商务,完全挤压了实体创业者的空间,大量写字楼乏人问津,租金一降再降。

  例如,被称为我国硅谷的深圳市,2019年底,福田金融区、南山科技园区,甲级写字楼都已经空置了40%以上,租金和2016年比下跌了40%。

  其他城市、其他区域的商用写字楼,面临的压力就可想而知了。

  但是,开发商可不会坐以待毙。他们心思的活络程度,远远超过你我凡人的想象。

  他们给地方上缴纳了土地出让金,支付了各种建筑成本,承担着银行贷款的资金成本,一天也等不下去。

  富长良心,穷生奸计。开发商们灵机一动,想出了妙招,为什么不把「办公楼」性质的商铺、写字楼,装上卫生间、厨房,改造成一室一厅小户型,来满足日常居住呢?

  太魔幻了。

  更魔幻的是,在他们的宣传和鼓噪下,不明真相的购房者,在「京沪深房价永远涨」的焦虑驱动下,像菜市场的大妈一样,慌不择路地抢购「公寓」,差点形成踩踏之势。

  但是,无论「公寓」如何包装,以什么形式出现,被多少无知的投资者购入,它从一出生开始,就是不被法律所认可的住宅。

  3

  现在,明哥耐着性子,开始讲解投资公寓面临的深不见底的大坑,都在哪些地方。

  前面已经说了,「公寓」的核心本质,就是建立在商业用地之上的商用「办公楼」。所以,「公寓」的深坑,就是商业用地上「办公楼」,和居民住宅相比的深坑。

  公寓无法落户,无法享受教育、医疗方面的配套。

  「住宅」的价值之一就是落户,让你能融入这个城市,享受这个城市最优质教育、医疗配套的功能。「公寓」恰恰就少了这种最基本的功能,人住在里面的性质,在外人看来就不是居家,而是临时办公之用,这注定了「公寓」就是过渡产品。

  连同下一代的孩子,也没有在这个城市入读学校的权利。

  公寓不通燃气,水电费是商用性质,比居民住宅贵1倍以上。

  很多年轻人购买公寓的初衷,是财力不足,省点钱就上车一二线城市。然而,只有当他们入住了「公寓」之后,才会发生,日常刚性消费,就如同吞金的巨兽。

  由于公寓是商用性质,自然无法通燃气,那么居家厨事只能通过用电来解决。包括电费在内,水费、物业费,都是普通住宅费用的2倍以上。

  居民水费:2.4元/吨;商用水费:5元/吨。

  民用电费:0.4元/度;商用电费:1.2元/度。

  住宅物业费:3元/平米;商用物业费:6元/平米。

  以家庭月均水量20吨、电量300度、物业面积50平米来计算,住宅居民月度刚性支出为318元,公寓居民刚性支出为760元。

  别以为每月760元是小钱,1年可就接近1万元,50年就接近45.6万元了。如果公寓总价为300万,那么接近1/6房价的刚性支出,就已经在路上等着我们了。

  公寓置业,首付五成,贷款年限不能超过10年,利率上浮10-20%。

  公寓总价低,是以首付高、贷款年限较短,为代价所换来的。

  同样是150万现金在手,不考虑税费的话,能够撬起500万总价的「住宅」,却只能撬起300万总价的「公寓」。

  同样承受了贷款100万,「住宅」类置业,最长贷款30年,月供只需要5307元,「公寓」类置业,最长贷款10年,月供要达到11041元。这给置业者带来更大的资金压力,逼迫家庭现金流要可持续。

  公寓交易税费高昂(总房价三成),卖出受限,接盘侠难寻,不可能通过涨价来覆盖成本。

  「公寓」交易过程中存在大量的税费。

  如果是新房,需要缴纳3%的契税,比住宅的1%高2个百分点。300万元总价的契税,就是3万元。

  如果是二手「公寓」,过户税费之繁杂、比例之高,就很过分了。

  其中,增值税、土地增值税都是按照公寓升值的差价进行计算;个人所得税、契税也是全额征收,不像居民「住宅」,会有减免。还有,城市维护建设及教育附加费、印花税,等。

  整体算法极其复杂。明哥统计过,光税费这一项就达到总房价的30%,或者差额的55%。

  以一套便宜的「公寓」举例。假如新房购入时总价是100万,若干年后,运气很好,碰到一个不明真相的接盘侠,能够以200万总价卖出。那么,上涨的100万元中,有60余万元,是用来缴纳税费的。再考虑到当初首次置入公寓后,装修、贷款的利息、二次卖出的中介费等,几乎能把涨价部分,全部吃完。

  我们就问你,怕不怕?

  如果能够顺利卖出去,那还算是运气极其彪悍的人了。明哥建议去买彩票,等着中大奖。

  对大多数公寓购房者来说,是想卖就能卖的吗?

  呵呵,太天真了。

  2017年广州出台就出台了“限制个人购买商办物业”的政策。一年后,成交同比量暴跌71%。

  2017年北京出台了商住房新政:商业、办公类项目,未经批准不得擅自改变为居住等用途。一年后,成交同比暴跌94.6%。

  这两个市出台这种措施的初衷,也很简单。开发商拍下商业用地的成本,比住宅成本低多了,地方财政收到的土地出让金,本来就很少,如果还让这种公寓的供给,把本来可以买住宅的人口吸收消化了,导致住宅的购房人群变少,地方财政就卖不出新的土地了。

  所以,无法脱手的房子,不再是财富的载体,而是一堆即将僵死的钢筋、水泥。

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  那既然没办法指望「公寓」涨价,覆盖掉交易税费、贷款利息等,也许可以坐等收租呢?

  如果你能想到这一步,说明还不太笨,但是绝对不够聪明。

  那个中介人员推销的这套公寓,地址位于深圳的老商圈,罗湖区。明哥跟他算了一笔账。

  即使不计算买入时候的各种税费、贷款五成的还款利息,50平米的公寓,单价6万元,总价300万元。

  将公寓改造成为二居室后,可以招租2个人,或者居家一户。按照乐观预期,单月租金5千元,全年不断租、不给租房中介手续费,满打满算一年收租6万元。

  那按照投资学上的回本周期,或者股票投资时的市盈率(P/E)来计算,300万元/6(万元/年)=50年。

  嗯,50年,置业者好像到了75-85岁的年龄范围了,有可能还活在人世间,还可以净赚几年的。

  等等!

  明哥分明记得,商业用地的期限是50年,从批地开始,到建成公寓,起码要2年以上时间。也就是说,买入后的第48年,土地就到期了。

  置业最悲哀的事情是:人还在,土地却没了!

  回过头去想,这种对于租金的乐观预期,还建立在不断有年轻人涌入这块区域来找工作、来安家发展,商圈范围内的企业还能永续发展。

  从2018年开始,我国一线城市的北京、上海、深圳的净流入人口速度,就已经大幅放缓,尤其是北京,2018年净流出30万人口,上海持平,深圳还保有净流入40万人口。但是,高昂的房价和生活成本,已经促使年轻人远离一线城市了。保守预计,深圳人口净流入的时代,也会在未来2-5年成为历史。

  2020年三大错觉:股市能涨、男足冲出亚洲、她还爱我。

  明哥觉得,还要加上2个错觉:公寓租得出去、公寓能租到这个价。

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  过去的战斗经验证明,公寓是初级投资者的埋葬地,早已尸骨累累。

  你开着一辆奥迪进去,只能是奥拓出来;明明看着是鳄鱼闯进去,却只看到壁虎爬出来。

  当初抢房如抢菜的那批人,早已经在售楼处一哭、二闹、三上吊了。

  但是,说白了,能拯救这些人的,还是他们自己。

  如今的时代,已经很少有人在真正创造商品的价值了,之所以还有巨额的资金在流动,各种商业模式还有现金流动,无非是信息优势的套现罢了。

  金钱,从一部分的口袋里,流转到另一部分人的口袋里。

  零和博弈,就看谁有信息优势。

  收割韭菜,就看谁的镰刀快。

  明哥一直觉得,这世界上最难的两件事情就是:把自己的思想装到别人的脑袋里、把别人的金钱挪到自己的口袋。

  如果谁的脑子里没东西,还不肯学习,妄想这天上会掉馅饼,每一个对他热情的营销人员都是上天派来拯救他的天使,那么,他的脑子里迟早装满别人的思想,他的金钱迟早进入别人的口袋。

  有些人,分明是自己看错了这个世界,反过来指责这个世界欺骗了他。我们不能做这种人。

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