重大信号!2020年楼市走向定了!

2019-12-17    作者: 成都新闻网编辑部    来源:米筐投资    阅读:

每个月,国家统计局都会公布上个月份的70个大中城市房价涨幅变化数据,但很不直观。因此,船长每个月会根据城市的涨幅,重新整理制作数据表格,更直观地观察房价行情变化。 12月16日,国家统计局发布了11月份的房价变化数据。与数据相比,楼市调控政策扑朔迷

  每个月,国家统计局都会公布上个月份的70个大中城市房价涨幅变化数据,但很不直观。因此,船长每个月会根据城市的涨幅,重新整理制作数据表格,更直观地观察房价行情变化。

  12月16日,国家统计局发布了11月份的房价变化数据。与数据相比,楼市调控政策扑朔迷离的走向,更引人关注。

  注: 苏州、南通、东莞等城市不在榜单之内,系国家统计局没有将其划入70个大中城市范围,故无法解读。

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  北京新房明显上涨

  先来看一下新房环比涨幅的情况。

  1)相比10月份,70个城市的新房价格中有44个城市上涨(10月为50个),5个城市持平(10月为3个),21个城市下跌(10月为17个)。 上涨的城市持续减少,而下跌的城市则继续增加,新房的整体温度还在下降。

  2)在44个上涨的城市中,只有9个城市的环比涨幅超过1%,而在10月份这一数据还在15个。

  3)在44个上涨的城市中,领跑者再次易主,银川和唐山均以1.9%的环比涨幅居首。而位居第三位的,则是明显回暖的而北京(1.7%),10月份北京的新房还在下跌。

  4) 新房环比涨幅超过1%的城市还有锦州、呼和浩特、西宁、兰州、长春、秦皇岛均属于二三线城市。

  5)4个一线城市中各有冷暖,除了北京大涨1.7%之外,上海、深圳小幅上涨0.3%和0.2%,而广州则下降0.5%。

  6)相比10月份,下跌的城市扩大到21个,数量持续增加。下跌最多的城市为乌鲁木齐、济南、南昌,跌幅在0.5%之上。

  7)天津、石家庄、宁波、青岛、蚌埠5个城市较10月份,新房价格持平。

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  唐山二手房领涨

  新房代表着增量市场的表现,而存量市场的二手房数据,更能代表真实交易的情况。11月份的二手房表现,出现了不小的变化。

  1)与10月相比,70个城市的二手房价有32个上涨(10月为31个),5个持平(10月为4个),而下跌的城市缩减到33个(10月为35个)。

  10月份的二手房市场,一半的城市在下跌,而11月份的数据只能说微微回暖,寒冬依旧在持续。

  2)32个上涨的城市中,只有6个城市涨幅超过1%,其中唐山以1.8%的涨幅位居第一,哈尔滨上涨1.5%位居第二,而第三位则属于一线城市深圳(1.4%)。

  很明显,深圳二手房的上涨,明显受“豪宅税”调整的影响。2019年11月11日起,深圳将容积率在1.0以上、建筑面积在144㎡以下的房子定为普通住宅,满两年可免征增值税,“豪宅”的认定标准大幅上调。

  政策出台后,深圳的二手房市场便出现一股买卖热潮,房东纷纷以涨价的方式来“庆祝”。可以想见,12月份的深圳二手房市场,房价上涨还会持续。

  3)涨幅超过1%的城市还有沈阳、西宁、丹东。

  4)4个一线城市同样各自分化,除了深圳大涨1.4%之外,北京和广州分别下降0.4%和0.2%,上海持平。

  5)11月份下跌的城市缩减到31个,但跌幅都未超过1%。跌幅最大的三个城市为韶关、西安、青岛,青岛的二手房同比跌幅已经超过5%。

  6)以二手房同比涨幅来看,唐山、西宁、呼和浩特、大理、南宁涨幅均超过11%位居前五。

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  深圳!深圳!

  当然,很多人对国家统计局的这份数据存在一定的质疑,它对当下市场的反应并不客观。我们不妨引用第三方统计机构的数据,来看一下真实的11月份市场,是冷还是热?

  ▲图片来源:冰山指数

  1)在冰山指数提供的56个城市11月份二手房涨幅排行中,有20个城市环比上涨,2个城市持平,34个城市下跌,一多半的城市房价还在下跌。

  2)20个上涨的城市中,深圳以1.6%的涨幅排在第一。 受“豪宅税”调整的影响,真实的深圳市场,已经火热起来。

  3)而深圳的火热似乎也带动了东莞的上涨,东莞在11月以1.1%的环比涨幅排在第三位。上周,甚至有“东莞放松限购”的消息流传开来,但被证实是谣言。被压抑的市场,开始按奈不住了。

  3)银川、绍兴、昆明3个城市的环比涨幅也超过1%。

  4)26个下跌的城市中,跌幅最大的是廊坊、中山和长沙。 长沙已经成为特殊的存在。经济实力稳居强二线,但其房价却仅在1万元左右,严格的限购政策、各种打击炒房的手段,包括近期刚刚出台的“开发商利润率保持在6%-8%之间”,结结实实地把房价压在了底部。

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  楼市转向?

  11月的楼市,最大的亮点是深圳二手房价的连续上涨,这似乎给出了一个回暖的信号。

  因为深圳太特殊了,经济特区、社会主义示范区等等高帽,已经对标世界级城市。更关键的是,在前两轮火爆的中国房产市场行情中,深圳,都是那个“排头兵”。

  于是,有人就提出了“中国房地产市场又一轮行情来了”“2020年的小阳春即将到来”等口号,看似暗合历史的车辙。

  而11月至今,一个个放松限购的城市,又似乎在配合这样的口号。  

  11月15日,四川天府新区发布通知,直管区招商引资企业机构员工等三类人员,购买直管区内的住房不受户籍、社保缴纳时限的限制。

  11月22日,广州调整了外地户籍人口买房政策,在广州市连续缴纳5年内社保、个人所得税,可以加在一起算。 一定程度上,放宽了条件。

  11月29日,佛山发布公告,本科以上学历,购买首套房不受户籍、个税、社保限制。  

  12月2日,“深圳第11区”深汕特别合作区正式放松限购,居民家庭在合作区限购2套,成年单身人士(含离异)限购1套; 限售5年; 不计入深圳其它区限购; 购买条件为深户或社保满5年。

  12月11日起,郑州放宽两项、增加一项户口迁入条件。 在郑州市中心城区持有居住证满5年降低至满1年、租房满1年的外地市人员均可直接落户。

  12月11日,有消息确认,张家港限售已经取消。 但第二天,取消限售的政策被取消。

  12月12日,深圳市住房和建设局确认,深圳已取消去年出台的商务公寓“只租不售”政策。

  尽管这期间,长沙、黑龙江依然收紧了限购力度,尽管张家港的限售政策“一日游”,但市场给出的信号已经很明显了,尤其是大湾区几个重要城市,再次冲到了前头。

  而高层对这些都看在眼里,并认真地助推了一把。上周召开的中央经济工作会议,提到房地产时称“全面落实因城施策”,配合“房住不炒”为2020年的房地产定了调。

  如果说2019年的因城施策还是一些城市的试探行为,那么2020年,“因城施策”的时代才真正到来。

  “号召”发出的第二天,广州南沙区就行动了。

  12月13日,广州南沙区发布楼市新政,具有本科及以上学历,或中级及以上专业技术资格,或中级及以上职业资格,或可聘任为中级及以上专业技术职务的执业资格,在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制(在广州市内已购有首套商品房的除外)。

  广州也确实有立即行动的必要。

  ▲图片来源:冰山指数

  无论是均价还是市场活跃指数,广州从18年中之后就一路下行,已经到了要“救一救”的时间点了。

  可以预见,广州肯定不是唯一,限购放松、人才政策的大潮,才刚刚开始。那些扛不住经济压力的城市,似乎又找到了一个喘息的缝隙。

  刚从北京的大雪中落地海南的港口大爷,脱下羽绒服说:“经济形势啥的我不懂,但人老了,夜里总起夜,夜壶离不开啊!”

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